“营改增”的财务自然环境，要求只有会计核算法规的中小企业才能准确进行纳税申报。自法律法规《
关于全面性推开增值税改征增值税体制改革的通知
》（税务〔2016〕36号）发布起，房企一般纳税人在会计核算各个方面都发生了根本性改变。营增值税采用抵扣核算方式，账务处理可玩性显著加大。某种程度，“营改增”不仅改变了房企会计核算体制，同时还带来了投票日该系统、单据该系统、认证抵扣、税收缴纳等操作各个方面的一系列难题，账务处理稍有不慎便会造成可能性。“营改增”后，房企增值税的会计核算主要依据《司法部关于增值税会计处理的明确规定》（会计〔1993〕83号）和《增值税改征增值税体制改革有关企业会计处理明确规定》（会计〔2012〕13号），以及《
房地产开发中小企业销售另行开发的地产工程项目增值税征收管理工作暂行规定
》（商务部新闻稿2016年第18号）执行。纳税人在进行会计核算相关事宜时，应当按照有关税赋法律法规和会计的明确规定兼办。如果房企“营改增”会计核算违法财务处理，不易引发相关的财务可能性，进而带来的财产损失不可低估。基于此，笔者该系统梳理房企“营改增”会计核算违法财务处理的年度续作财务可能性，供房企纳税人参考和借鉴。
违法核算一：会计核算不完善，不得抵扣增值税进项税额
会计核算完善 国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法，是指能够按照国家所统合的会计明确规定设账簿，根据有权、有效地汇票核算。纳税人应当按照国家所统合的会计进行增值税会计核算，按照营业额和增值税税收计算应纳税额。而会计核算不完善，一是账务设过于简化，特别是在是法令规定应当设而未设的有关账簿，难以满足审批缴纳的必备明细核算需求；二是不能按照会计和税务机关的要求精确核算成本、收入、开销、应缴税金等账簿的有关统计数据，特别是在是不能精确核算增值税的销项税额、进项税额和应纳税额；三是会计科目逻辑关系恐慌，相同的关系出现出错；四是有关会计统计数据在原始凭证、会计汇票、明细账、总账、会计报表和报税两者之间缺乏演算相同的关系；五是缺乏原始凭证或者原始凭证不符合要求要求。一般纳税人会计核算不完善，或者不能够提供精确财务的资讯的，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。增值税制度下，对企业财务核算的学术性要求极高。现行法令明确规定，一般纳税人会计核算不完善，或者不能够提供精确财务的资讯的，中小企业应当按照营业额和增值税税收计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。即如果一般纳税人中小企业财务核算不审计，按照中小企业适用的增值税税收（17%、11%和6%）必要计算当期应纳增值税。
违法核算二：应税行为价钱出现异常，税务机关无权确定营业额
纳税人发生应税行为价钱显著偏低，或者偏低且不具有恰当商业性目标，或者发生应税行为而无营业额，负责人税务机关无权按照下列次序确定营业额：（一）按照纳税人近期时代销售同类型公共服务、资产或者资产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人近期时代销售同类型公共服务、资产或者资产的平均价格确定。（三）按照组成计税价钱确定。组 国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法成计税价钱的式子为：组成计税价钱=生产成本×（1+生产成本利润）生产成本利润由商务部确定。不具有恰当商业性目标，是指以谋取税赋个人利益为主要目标，通过人为因素安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税收，或者增加退还增值税税收。
违法核算三：兼营行为未分别核算，从高适用增值税税收
增值税纳税人提供适用有所不同税收或者征收率的应税公共服务，应当分别核算适用有所不同税收或者征收率的营业额；未分别核算的，从高适用税收。纳税人兼营销售货运、劳动、公共服务、资产或者资产，适用有所不同税收或者征收率的，应当分别核算适用有所不同税收或者征收率 国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法的营业额；未分别核算的，从高适用税收。体制改革纳税人销售货运、原料修理修配劳动、公共服务、资产或者资产适用有所不同税收或者征收率的，应当分别核算适用有所不同税收或者征收率的营业额，未分别核算营业额的，按照下述方式适用税收或者征收率：1.兼有有所不同税收的销售货运、原料修理修配劳动、公共服务、资产或者资产，从高适用税收。2.兼有有所不同征收率的销售货运、原料修理修配劳动、公共服务、资产或者资产，从高适用征收率。3.兼有有所不同税收和征收率的销售货运、原料修理修配劳动、公共服务、资产或者资产，从高适用税收。适用一般计税方式的纳税人，兼营简陋计税方式计税工程项目、免征增值税工程项目而难以划分不得抵扣的进项税额，按照下列式子计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝当期难以划分的全部进项税额×（当期简陋计税方式计税工程项目 国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法营业额+免征增值税工程项目营业额）÷当期全部营业额
此外，需要 国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法重点项目提示的是，原增值税一般纳税人兼有销售公共服务、资产或者资产的，截止到纳入营改增体制改革之月底的增值税寒假留抵税款，不得从销售公共服务、资产或者资产的销项税额中抵扣。
违法核算四：兼营免税减税工程项目，未分别核算不得免税和减税
纳税人兼营免税、减税工程项目的，应当分别核算免税、减税工程项目的营业额；未分别核算的，不得免税和减税。因此，会计核算不是全然的财政难题，也是财务管理工作的一个枢纽。增值税全面性覆盖之后，中小企业仍然需要对增值税和增值税分别核算，但应根据明确经营管理细节准确选择税目和适用税收，避免增值税未分别核算税赋可能性的发生。
违法核算五： 国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法公共服务与货运混和销售，推卸责任难以将法令与工作流结合
一项销售行为如果既涉及公共服务又涉及货运，为混和销售。从事货运的制造、批发或者批发的的单位和群体工商户的混和销售行为，按照销售货运缴纳增值税；其他的单位和群体工商户的混和销售行为，按照销售公共服务缴纳增值税。由此可见，营改增体制改革税制中的混和是公共服务与货运的混和，非常涉及资产与货运、资产与公共服务。所称从事货运的制造、批发或者批发的的单位和群体工商户，包括以从事货运的制造、批发或者批发为主，并兼营销售公共服务的的单位和群体工商户在内。自从中华民族引进增值税以来，混和业务的涉税可能性仍然困扰着纳税人，其因素是原告难以将法令与工作流结合起来。纳税人在公共政策操作过程中应关注混和销售意义的变动。防范混和业务处理的涉税可能性。
违法核算六：等同销售行为，未按时确认收入
等同销售是指在会计上不作为销售核算，而在税赋上作为销售，确认 国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法收入计缴税金的产品或劳动的转移行为。税务〔2016〕36号附加一《
增值税改征增值税体制改革全面实施
》：第十四条具体，下列情况等同销售公共服务、资产或者资产：（一）的单位或者群体工商户向其他的单位或者一个人无偿提供公共服务，但用于慈善事业或者以全社会为单纯的除外。（二）的单位或者一个人向其他的单位或者一个人无偿转让资产或者资产，但用于慈善事业或者以全社会为单纯的除外。（三）司法部和国家所
财务
局明确规定的其他情况。除用于慈善事业或者以全社会为单纯的外，向其他的单位或者一个人无偿提供公共服务、无偿转让资产或者资产，按照现行税制明确规定，均应等同销售货运、公共服务、资产或者资产，计征增值税和其他相关税款。
违法核算七：老工程项目计税方式选择可能性
地产老工程项目，是指：（一）《建筑物施工许可》注明的合约开工日期在2016年4月30月底的地产工程项目；（二）《建筑物施工许可》未注明合约开工日期或者未取得《建筑物施工许可》但工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30月底的建筑物建设项目。根据“营改增”近期方针，一般纳税人销售另行开发的地产老工程项目，可以选择适用简陋计税方式按照5%的征收率计税。考虑到地产一般纳税人“营改增”后适用11%的税收，因此，地产中小企业对于符合条件的“老工程项目”合理选择简陋计税，可以实现有效地控制税率的目标。在一般计税下，进项税额以及土地生产成本可以抵扣。事实上，老工程项目本身也是千差万别，有的工程项目已近尾声，有的工程项目可能还没有具体开工，是否适用简陋征收，在明确判定上需要综合性考虑下述几个环境因素：
●进度及可抵扣生产成本占比。进度越靠后，可抵扣生产成本越少，适用简陋征收可能更不利。对于建筑物中小企业，符合条件的老工程项目也可以适用简陋征收，为地产中小企业开具3%的 国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法增值税专用发票。
●土地生产成本尺寸。本次营改增众多看点是，在一般计税方法下，地产中小企业的土地生产成本可以扣除。简陋计税下，不 国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法得扣除相同的土地价款，土地生产成本的尺寸取决于取得星期、区域内、取得类别（毛地、净地）。
●投资生产成本尺寸。本次营改增后，中小企业购进的利息公共服务生产成本——贷款——是不能进行扣除的。对于资产运行型的地产中小企业需要充份考虑到这一明确明确规定。
●预定毛利率。地产工程项目毛利率会负面影响工程项目的增值状况，一般来说，增值大的工程项目适用简陋征收不利。
●土地增值税。根据近期明确规定，土地增值税扣除工程项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除工程项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除工程项目。
违法核算八：延续增值税外商投资适用正确
营改增后金融业新老工程项目有过渡税赋外商投资，如果延续增值税外商投资适用正确，将可能承受外商投资变更的税赋可能性。营改增的税制的设计上，原金融业的部份增值税方针在增值税体制下得以延续，从而确保金融业实现营改增的平稳过渡。比如，出租老资产，纳税人可以选择简陋 国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法计税方式按5%征收率计税，集团公司步骤中，通过合并、分立、转售、置换等方法，将全部或者部份器物资本以及与其密切相关的物权、债务和劳力悉数转让给其他的单位和一个人，其中所涉及的资产、土地所有权转让行为，不征收增值税；地产部门或者其指定政府机构、社会保障商务中心、开发中小企业以及物业的单位代收的住宅区专项维修经费，不征收增值税；无偿转让资产将等同销售，但用于慈善事业或者以全社会为单纯的除外，等等。准确的延续原增值税外商投资，对房企来讲是必要的经济发展个人利益，而正确延续税赋外商投资则会成为潜在的
财务
可能性，有的财务可能性的存在是十分明显的，负面影响也是十分必要的。因此，房企应当新的审核目前为止享受的税赋外商投资，警惕失当延续原
增值税外商投资
的财务可能性。
违法核算九：增值税税控该系统通用设备抵减增值税额
按法令有关明确规定，增值税一般纳税人首度购买增值税税控该系统专用设备支付的开销，以及缴纳的新技术维护费，允许在增值税应纳税额中额度抵减。但是，与之相配套的电脑系统、打印、摄像机等属于通用设备，不属于水印税控该系统的专用设备。因此，不适用《司法部、商务部关于增值税税控该系统专用设备和新技术成本上升抵减增值税税款有关方针的通知》（税务〔2012〕15号）文档明确规定的可以抵扣的工程项目。
违法核算十：计算地产工程项目营业额超范围扣除土地价款
房地产开发中小企业中的一般纳税人销售另行开发的地产工程项目 国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法，适用一般计税方式计税，按照取得的全部价款和价外开销，扣除当期销售地产工程项目相同的土地价款后的额度计算营业额。支付的土地价款，是对准中央政府、土地管理工作机构或受中央政府交由收取土地价款的的单位必要支付的土地价款。
●土地价款之外的其他土地生产成本工程项目
土地生产成本除了土地买价或出让金允许抵扣增值税进项税额之外，其他土地生产成本构成工程项目不准不得抵扣增值税进项税额。包括大市政当局设施费、
契税
、农田占用税、土地费、土地闲置费、土地变更用作补交的租金及相关税款、拆迁补偿金支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、作物补偿费、年久失修补偿费等。
●超过纳税人具体支付的土地价款一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除状况，扣除的土地价款不得超过纳税人具体支付的土地价款。
●销售另行开发地产老工程项目适用简陋计税方式计税
一般纳税人销售另行开发的地产老工程项目适用简陋计税方式计税的，以取得的全部价款和价外开销为营业额，不得扣除相同的土地价款。地产老工程项目，是指：（一）《建筑物施工许可》注明的合约开工日期在2016年4月30月底的地产工程项目；（二）《建筑物施工许可》未注明合约开工日期或者未取得《建筑物施工许可》但工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30月底的建筑物建设项目。
●预收款预缴
增值税
土地价款
房地产开发中小企业以预缴税收抵减应纳税额，应以完税汇票作为有权有效地汇票。对房地产开发中小企业预收款预缴
增值税
，在计算预缴增值税时不能扣除土地价款。
●计算应税营业额非当期相同的土地价款
土地价款并非重复使用从营业额中扣除，而是要随着营业额的确定，逐步扣除。理论上，只有房企将所有“可供”销售的总面积卖完时，土地价款才会全部扣除。因此，在计算应税营业额时，非当期相同的土地价款不得扣除。当期允许扣除的土地价款比值为：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售地产工程项目占地面积÷地产工程项目可供销售占地面积）×支付的土地价款
●支付土地价款没有取得行事业性单据
支付的土地价款，是对准中央政府、土地管理工作机构或受中央政府交由收取土地价款的的单位必要支付的土地价款，并应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财务债券。在计算营业额时从全部价款和价外开销中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财务债券。扣除的向中央政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财务债券为有权有效地汇票。
