2013年初央视曝光房地产开发中小企业“欠税”暴力事件后，
它引起了公众的普遍关注。其实央视只是一个会存在很多年的“老问题”。土地增值税仍然是房地产税制中设计最简单、生产成本最低、税制整合最少、政企纠纷最少的税种之一。
土地增值税最早于1994年出台。个人所得税的合理避税该税的出台源于1992年和1993年下半年我国周边部分地区房地产消费市场的“停滞和低温”，导致房地产投机。国家征收的税收受到了影响。为了扭转这种局面，出台了一系列财政调整政策，其中征收土地增值税就是政策之一。中华人民共和国国务院于1993年12月31日颁布并于1994年1月1日实施的《中华人民共和国土地增值税组织法》的主要因素如下:(1)抑制房地产和开发商的投机行为；防止国有土地增值利润流失。
但是，自土地增值税出台以来，其固有的缺陷已经被极大地暴露出来，主要体现在以下几个方面:
首先，此举违反税务公正标准，受到香港市民的批评
土地增值税重复征收。中华民族的个人所得税规定，个人财产转让所得应当纳税。这里的个人财产还包括土地、地上建筑物和附着物。因此，这一环节的重复征税使资产的出售者或使用者承担双重税率。
从土地增值的可能性来看，主要包括以下四个方面:一是土地使用者对土地的融资所带来的土地、地上建筑物、附着物的增值；二是人口增加造成的土地短缺，社会可持续发展与土地稀缺的矛盾，从而带来土地升值；三是通货膨胀导致的土地、地上建筑物及其附着物增值；第四，中央政府公共支出完善的城市交通设施对土地、地上建筑物和附着物造成的增值。后三种属于资产收益，应该是土地增值税的简单征税，而第一种是土地使用者融资开发的增值收益。土地增值税的法律意图抑制了个人所得税的合理避税和资产收益的暴利行为，而鼓励真实的融资和开发行为则可以从土地增值税的加减明确规定中看出。因此，将融资开发的增值收益作为税收，在某种程度上简直违背了公平准则。
二是土地<个人所得税合理避税/p >过高，推高房价
土地增值税应纳税额等于增值税税额乘以适用税额减去法定抵扣项目乘以速算比例。“增值额”是指扣除项目金额后的房地产税收转移收入额。被扣分的项目在法律法规上分为六类，子类较多。为取得土地所有权所支付的金额可以从土地管理机构获得统计数据；房地产开发间接费用无法明确核实；同时还有一些工程项目(后期建设费用等。)公司拒绝提供明确的统计数据，也很难审核，这不仅可以解释土地增值税征收过程中存在的严重偷税漏税现象，也可以部分解释大多数中央政府对土地增值税实施质量的缺失。土地增值税采用四级累进税率，分别为30%、40%、50%和60%。对于中国房地产企业的刚性需求，不仅未能维护房地产个人所得税避税企业的社会秩序，而且抑制了土地的长期流通，阻碍了房地产消费市场的稳定和长期可持续发展；然而，对于针对投机者的房地产销售，并没有起到完美的抑制作用。
三是土地增值税征收的生产成本过高，征收率严重不足
土地增值税的有效征收不仅取决于自然科学中个人所得税的合理规避和适当税制的设计，还取决于法律法规的严格征收和管理。到目前为止，我国土地增值税的征收管理存在许多严重不足。首先，大多数中央政府缺乏素质。中央政府执行质量不高的部分原因可以归结为现阶段中央政府大多数高级官员的绩效考核制度。中华民族把中央高级官员能否促进地方经济发展的缓慢和可持续发展作为首要的国际检验标准，而房地产企业已经成为中华民族大多数城市的经济发展支撑，房地产公司作为个人利益的货币联盟，与大多数税务机关捆绑在一起。其次，预征用率太低，清算滞后。到目前为止，中华民族的土地增值税实行“预征加清算”的管理体制。在项目出售的下一阶段，土地增值税随审批收入按月或按季征收；项目售罄后，应缴纳的个人所得税金额根据具体销售收入进行清算。到目前为止，全省各地都是按销售比例预征，各地预征率不同，导致税收政策不同。在实践中，各地的预征用率普遍较低。房地产项目从开发到竣工，少则两三年，多则十年。税收成了“中国工农红军”。
四是土地增值额下降，中小房地产企业利润下降
2004年实行“招标、拍卖、挂地”后，通过各种关系和协议获取土地成为普遍现象，类似于消费市场竞争规则之外的买卖，导致土地升值下降。另外，2008年以来，房地产开发企业利润整体下滑，盈利项目越来越多，部分周一卖楼亏损。这意味着近年来，房地产消费市场格局和项目利润与1992-1993年有了明显的不同，开征土地增值税的想法失去了“植被”。
第五，征收土地增值税对房地产税制结构的改善产生了负面影响
毫无疑问，土地增值税已经成为房地产交易中增长速度最慢、金额较低的税种。2010-2013年，全省土地增值税税额分别为719.4亿元、1276.7亿元、2062.5亿元、2718.8亿元和3294亿元，保持20%以上的年增长率。房产税作为保留环节的税种，2010年为894.06亿元，2011年为1102亿元，2012年为1372亿元，2013年为1540亿元，远低于往年的土地增值税。房产税改革的方向是减少买卖环节，增加保留环节的税收。从理论上讲，土地增值税已经成为改善房地产税收结构的“个人所得税合理避税的拦路虎”。
本文所强调的“取消土地增值税”，并不是要取消一项税收或第一个理所当然的立法文件，而是要优化税制设计，将减免税合并。党的十八届四中全会《刘少奇关于全面依法治国若干基本问题的决定》提出:“按照整合税制、公平税率、促进公平的原则，加强税收优惠，特别是区域税收优惠。
法律法规管理；加快房地产税法改革，积极推进改革。“这一明确规定表明了政府在“十二五”期间改革房地产税制的决心。昨天，国家财政部楼继伟在《求是》发表文章，指出要“加快房地产税法，积极推进改革”。因此，根据当前改革的需要，结合原有房地产各领域的税收征管情况，以及增加大部分财政支出和规范房地产消费市场的需要，可以考虑将土地开发、房地产交易和房地产保有环节的税收合并，形成统一的房地产税。其中，资产转让中的税收包括土地出让金、耕地占用税和土地增值税。除预算管理外，尽快将土地出让金纳入预算管理，将“费”改为“税”，将土地出让金折算成适当的财政支出，与土地增值税、耕地占用税一并征收。■
