节税规划编者按:昨天，央行、住房和城乡建设部、银监会联合发文，将第二套房首付比例改为不低于40%，社保利息购买的第一套住房首付比例下调至20%。同时，司法部通报，一个人出售两年以上的房屋，一般免征营业税。改革的出台无疑会引起房地产企业的一片狂热，存量房屋(即二手房)的总市值势必会略有变化。房地产企业再次成为舆论话题，被迫联想到签订“阴阳合同”、虚报交易价格的弊端。本文从一个案例入手，考察了房地产核定计税价值的现状。
案例1:
某融资可持续发展有限公司成立时是一家供销社的铁路公司。作为改革后的国有企业，职工收入低，住房条件多年没有改善。一家金融有限公司的退休员工只能申请改善住房条件。某房地产公司应其下属部门的要求，为解决中小企业老职工住房困难，解决信访突出问题，经下属部门批准，公司监事会研究决定，给予老职工销售价格20%的利润。
我局认为，公司向公司职工出售低于往年销售价格20%的房屋的行为，属于《中华人民共和国税收征管法》(以下简称《税收征管法》)第三十五条第(六)项明确规定的“税收审批计税依据明显偏低，不执行节税规划”的行为， 因此，它要求中小企业根据历年消费市场价格的变化，补缴营业税和相应的附加税。 [1]
案例2:
2004年，该公司与拍卖行签署了拍卖合同，拍卖自己的财产。根据拍卖委托合同中的约定，竞买人必须支付拍卖金额6800万港元。之后，只有B的公司参与拍卖，以1.3亿港元的市场价格竞标了上述部分房产。
在检查中，该局发现了这种情况，认为其股价明显低于消费市场的价格。为此，搜索对比了拍卖第三方周边开发商与接近拍卖第三方的类似年份的商业建筑、商铺、仓库，查询了2003年至2005年初相同实物属性的房地产交易资料，收集了以往消费市场交易的商业价值统计数据。并与被告交付拍卖的财产的股票价格进行比较研究。同时，考虑到被告房产是整体拍卖，节税策划的商业价值不会略低于长期股价，审核了之前消费市场买卖的商业价值，批准拍卖房产的股价约为3.1亿港元。认定《税收征管法》第三十五条第(六)项对公司高价拍卖有明确规定。[2]
案例一和案例二，税务机关认为计税依据明显偏低，但案例一有“强制执行”而案例二没有，所以案例二，公司需要违法补税。案例二，税收主要依据《税收征管法》第四十七条第一款:“(一)在当地同类型企业或类似企业中，查业务规模、收入水平相近的税率水平……”。除《税收征管法》外，《营业税组织法》第七条、《营业税组织法法规》第二十条、《关于房地产开发中小企业耕地税率清理管理难点的通知》(国税发〔2006〕187号)第七条均为与房地产相关的核定计税依据。税务机关依据《营业税组织法》第七条、《营业税组织法》第二十条等法律法规批准中小房地产企业销售的案件，反映在(2014)少人发行子楚第13号和(2014)少段发钟惺字第75号行政事务判决中。
到目前为止，税务机关对中小房地产企业审批可以查计税依据的情况很少，但历年来基本都是在同类型同行业等类似情况下审批的。2008年，为解决周边部分地区两国通过订立欺诈性合同压低交易价格、在不真实情况下审批缴纳相关税费等问题，建立了低于计税价值的房屋交易管理模式，加强了对计税价值房屋交易的管理。为实现房地产税收信息管理的现代化，夯实业务项目税收征管基础，提高计税价值节税规划管理水平，商务部发布《关于应用新纳税评估技术核定房地产业务计税价值的意见》(国税函〔2008〕309号)，首次在上海、成都、天津、深圳、北平、苏州、吉林开展了应用新纳税评估技术核定计税价值的管理工作。这一观点基于税收管理法
组织法》为依据，主要为房地产营业税核定计税依据明显低于消费市场价格而没有强制执行，参照消费市场价格核定计税价值。引入这一观点后，只有广州先后出台了适用于住宅区和非住宅物业核定应税价值的明确规定，即: 《广州市规划交通委广州市地方税务局关于实行存量房交易计税价值核定管理的通知》(深租通知〔2011〕5号)和《广州市规划交通委广州市地方税务局关于实行生产性非住宅物业交易计税价值核定管理的通知》(深租)以上两个通知明确规定了住宅、非住宅物业的计税价值和买卖计税参考价格。 所有税收只有在财产应税价值明显偏低且未强制执行的情况下，才能按照应税参考价征收。
总结
到目前为止，我国对房地产的计税价值几乎没有明确的规定，实践中税务机关核定房地产计税价值的案例也不多。除了立法的滞后和不完善之外，房地产审批的计税依据还需要考虑太多的环境因素，如房地产企业的现状、分类、区域环境等，对股价有负面影响。任何第一部立法都不可能涵盖所有情况。只有在大量实践和阐述的基础上，才能制定出更加完备的立法，更好地服务于受立法保护的纯公众。
