2012年10月10日，某经纪公司接到A的委托，上报“中央收回A经营管理的工厂* *地段”涉税事宜。在详细了解了该项业务的相关信息后，经纪公司了解到，为实施* *市* *区规划和* *开关、市政交通设施项目等重点项目建设，根据土地收储相关规定，乙方、* *市* *区土地征收清查中心和甲方公司(甲方)协商一致，收回甲方在* *市的位置。乙方从甲方收回的土地位于* *路以西、* *单元公共设施以北、* *路以东、* *路以南，面积155，971.86平方米(折合233.96亩)。其中:地块1，土地证号**单国用(20**)号* *，总面积40，717.06平方米，作为商业旅游公共设施；地块2，土地证号**单国用(20**)号* *，总面积115，254.8平方米，作为公共设施(商业、观光)，两个地块的土地使用权实物产权全部转让。待收回的土地界桩和总面积以XX市XX区土地管理机构的《产权使用证》和《土地登记簿》的登记明细为准，土地收回范围内的所有地上物随土地一并收回。经两国协商确认，并经* *办公室批准。该地块综合补偿价格约为166.67万元/亩，总补偿价格为38992.965万元(大写:叁拾捌万玖仟玖佰贰万玖仟陆佰伍拾元整)。综合补偿费用于重复使用，包括但不限于土地使用权、地上建筑物、构筑物及附着物的补偿；偿还与需要收回土地有关的各种基本权利所需的费用；与甲方赔偿相关的一切费用，如制造变更伤亡、搬迁及相关人员安置费用。甲方仍向乙方要求任何其他赔偿。
在了解了A公司委托事项的相关数据后，经纪公司根据A公司提供的相关信息和支付数据进行复核，信息可信、合法、一致。随后，根据中华民族现行税收法规，对A的“中央收回A经营管理工厂* *地段”涉税事项出具了审计意见。
规划前:
根据中国国家增值税、企业个人所得税、土地税率、涉税税目。在长期交易(不符合优惠条件)中，上述四项应纳税额只能按以下方式计算:
增值税的各个方面:
如何纳税提供应税劳务、转让资产或出售出资？税收筹划生产一般按销售额适用
应纳税额的比例为:
如何计税应交增值税=销售额*适用税额= 389929650.00 * 5% = 19496482.50元
应交城建税= 19496482.50 * 0.07 = 1364753.78元
预提教育费附加= 19496482.50 * 0.03 = 584894.48元
企业个人所得税各方面:(注:不考虑期间其他费用)
企业个人所得税应纳税额=应纳税所得额*适用税额
=(总收入-扣除项目定额)*适用税额(25%)=(389929650.00-226427151.07)* 25% = 40875624.73元
土地税率的各个方面:
土地税率的计算应分为四个步骤:
一)计算增值额
增加值= 389929650.00-107548989.30 = 282380660.69元
2)计算增值率
增值率= 282380660.69/107548989.32 * 100% = 2.63
3)确定适用的税收
适用税60%；快速扣款率35%；
4)根据适用的税种计算应纳税额
应税金额= 282380660.69 * 60%-107548989.32 * 35% = 169428396.41-37642146.26 = 131786250.15元
税收的各个方面:
根据法律法规规定，过户凭证的税收为:5 ‰。
应税= 389929650.00 * 0.0005 = 1如何规划94964.83元
以上相关税费只能长期买卖。a、公司应纳税总额=(19496482.50+1364753.78+584894.48+40875624.73+131786250.15+194964.83)= 194302970.47元
规划计划及相关政策依据:
增值税的各个方面
根据《商务部关于土地使用者向土地所有者返还土地使用权增值税问题的通知》(国[2008]277号)，在向土地所有者返还土地使用权时，无论支付拆迁补偿的私营企业是否为中央财政资金，大多数天津市县级以上人民政府收回土地使用权只需出具月度文件。该行为属于土地使用者将土地使用权返还给土地所有者的行为。根据《商务部关于印发增值税税目注释的通知(试行草案)》(国税发〔1993〕149号)，不征收增值税。
根据《商务部关于中央政府收回土地使用权和缴纳拆迁补偿款税款困难问题的通知》(国税函〔2009〕520号):《商务部关于土地使用者向土地所有者返还土地使用权困难问题的通知》(国税函〔2008〕277号)中关于天津市大多数县级以上人民政府收回土地使用权的月度文件， 包括大部分天津市县级以上人民政府出具的文件，以及土地管理机构征求大部分天津市县级以上人民政府同意后出具的文件。
如何规划企业个人所得税
根据商务部关于企业政策性搬迁中个人所得税管理人如何进行必要的税务筹划的新闻稿(商务部新闻稿2012年第40号，以下简称“必要性”)(注意，这一必要性实施后，《商务部关于企业政策性搬迁或处置所得涉及企业个人所得税处理困难问题的通知》(国税函〔2009〕118号)同时废止。的有关规定):
在政策搬迁范围内，根据《房产证征收与补偿法》(2001年中华人民共和国国务院第590号令)，“必要”指出，由于社会知情权的需要，中央领导下的企业整体搬迁或部分搬迁属于政策搬迁。对于有下列需要之一的，能够提供相关证明资料的企业搬迁为政策性搬迁:(1)国防部和内务部的需要；(二)中央政府组织实施的可再生能源、交通、水利等交通设施的需要；(三)中央组织实施的高技术、高等教育、文化、公共卫生、体育、自然环境和资源保护、防灾、古建筑、福利、市政私有制等公共事业需要；(4)中央组织实施的保障性安居工程建设的需要；(5)中央根据《中华人民共和国城市规划法》的有关规定组织实施旧城改造的需要；(六)立法和行政事务法规规定的知情权的其他需要。
《必备》中规定的企业搬迁收入，是搬迁补偿收入和搬迁资产处置收入。搬迁补偿收入是指企业在搬迁过程中获得的货币性和非货币性补偿收入，明确包括:对被征用资产商业价值的补偿；搬迁安置补偿；停产停业造成人员伤亡的赔偿；资产搬迁过程中因损坏获得的保单赔偿和其他赔偿收入。处置搬迁资产收入是指企业因搬迁而处置各项税收筹划资产的收入。但由于存货的处置不会受到政策搬迁的负面影响，因此存货的搬迁处置所得应根据娱乐活动长期经营管理所得作为个人所得税处理，而不是作为企业搬迁所得处理。
企业搬迁费用包括《必要条件》中规定的搬迁费用和资产处置费用。搬迁费用包括工人安置费、停工期间工资福利费、搬迁资产保管费、搬迁资产安装费及其他与搬迁相关的费用。资产处置支出的税务筹划包括出售的各类资产的账面市值，以及处置步骤中发生的税费等费用。对于企业搬迁过程中报废或废弃的资产，其账面市值也可作为企业的资产处置支出。
企业政策性搬迁涉及的资产在必需品中分两种不同情况处理:一是如果原资产经过非常简单的安装或非安装(如资产)后仍能使用，则资产新融资使用后继续计提折旧或摊销费用；第二，如果原资产在搬迁后需要大修才能再次使用，则资产的市场价值加大修支出为资产的应纳税生产成本。资产新融资使用后，对于资产难以使用的期间，应当计提折旧。同时，大修理费用应当资本化，不得从搬迁收入中扣除。
《必要》规定，企业政策性搬迁后新购置的资产，法律法规规定不得处置，其费用不得从搬迁收入中扣除。
政策搬迁收入如何计算处理？企业搬迁收入，扣除搬迁费用后，为企业搬迁收入。企业按照《必备》要求进行搬迁审核并提交搬迁相关材料的，企业取得的搬迁收入暂不计入当期应纳税所得额，在满足《必备》要求的搬迁完成当年进行搬迁清算，计入企业应纳税所得额计算支付。
政策性搬迁伤亡如何财务处理？企业政策性搬迁伤亡是指企业搬迁收入扣除搬迁支出后的正数。搬迁伤亡人员可在搬迁完成当年重复使用，并作为企业伤亡人员扣除；或者自今年完成搬迁后，作为企业伤亡扣除，今年分为三次统一分配。企业一旦选定处理方式，不得变更。
保单搬迁期间企业弥补损失的期限如何计算？由于企业一般在搬迁期间较长时间内停止生产、经营和娱乐活动，会对补亏期限产生负面影响，企业以前年度发生的亏损，尚未弥补的，可以从搬迁的下一年度至搬迁完成前一年度，视为当年停止生产、经营和娱乐活动，并从法定补亏期限中扣除。
政策性搬迁和非政策性搬迁的财务处理有什么区别？《必要》中政策性搬迁与非政策性搬迁的主要区别是:一是企业取得的搬迁补偿收入不立即作为当年应纳税所得额计税，而是在搬迁时间尺度内计税。扣除搬迁支出后，进行整合审计；二是给予长达五年的搬迁期限；三、企业往年发生未弥补亏损的，应当在搬迁期间从法定亏损结转期限中扣除。
土地税率的各个方面
根据《中华人民共和国土地税率组织法》等法律法规，因城市实施规划和国家建设项目需要，将原房地产单独转让的，免征土地税率。符合上述免税条件的单位和个人，应向房地产所在地税务机关申请免税，经税务机关审核后，免征如何规划土地税的税率。
根据国税发〔2006〕21号文件:第十一条。《中华人民共和国土地税率组织法》法律法规第四款:因“城市实施方案”而搬迁，是指因旧城改造或企业污染滥用水(指酒精排放、污水、 废渣、噪声对城市贫困居民造成一定损害)因“国家建设项目需要”而搬迁，是指因实施中华人民共和国国务院、天津市省级人民政府和中华人民共和国国务院公安部有关部门批准的工程项目而搬迁的情形。
税收的各个方面
根据《司法部、商务部关于若干税收政策的通知》(国税发〔2006〕162号)第三条规定，土地使用权出让、转让合同按“权属转移文件”征税。“过户凭证”的税收为万分之五。
综上，根据财务规划方案，经纪公司提出A，在“中央收回A，公司经营管理工厂* *地段”整件事的涉税处理中，严格按照各项税收规定的规定，认真履行各项条款。
在规定的并发程序中，相关信息的原始提供确实尽可能降低了支付的可能性。我们还在公司整体财务实务步骤上为A提供了现场咨询和协助。最后对A公司的所有信息和统计数据进行了实地审核。
