公共机构公共设施的招标、拍卖、挂牌是土地消费市场建设项目的基本要求。一些中央政府，出于高新技术，在建设项目，交通设施建设项目等住房搬迁。，以一定的费率或金额返还公司通过招标、拍卖、挂地等方式取得土地后支付的土地出让金。由于中央政府与公司约定的返还前提和方式不同，公司取得的返还款项是否确认为财政资金或事业单位收入，
待遇也不一样。
行政机关涉税确认收入是基于实质重于方法的原则，主要依据是中央政府与上海市财政局公司签订的转让协议和补充协议的协议细节。结合模板，研究房地产开发中小企业获取中央返还土地出让金的方式及相关财务处理，以了解支付事项，避免涉税的可能。
特殊情况
某房地产开发中小企业通过招标、拍卖、挂牌等方式购买了100亩土地。与边境组织签订的转让合同价格为1亿元，中小企业已支付1亿元。根据协议，土地出让金入库后，以财政支持的方式给予甲方3000万元的补助，用于1万平方米拆迁户的建设，竣工后将拆迁户无偿移交给拆迁户。
上海市财政局营业税
这种情况本质上是中央政府牵头拆迁，中央政府集资购买拆迁房用于拆迁户安置。对于房地产开发的中小企业来说，是一种出售拆迁房屋的行为。鉴于房屋拆迁的普遍性，上海市财政局在计算营业税退税的基础上，应区分以下三种情况:
上海市财税局1。退款相当于被拆迁户营业税构成计税价格并确认收入的部分。
根据《中华人民共和国营业税组织法》法律法规第二十条规定，《营业税组织法》第七条所述价格明显偏低且未执行的，或者本细则第五条所列应税行为相当于不销售的，销售金额按照以下顺序确定:
(1)按最近纳税时代同类应税行为的平均价格；
(2)按其他纳税最近一次同类应税行为的平均价格核定；
(3)按以下公式核定:销售额=开业或工程建设生产成本×(1+生产成本利润)×(1-营业税)。
如果退还3000万元相当于被拆迁户的计税价格，则房地产开发中小企业应按3000万元的售房收入缴纳营业税。
2.退款少于被拆迁房屋计税价格确认的收入部分。
土地出让金返还协议规定返还金额少于被拆迁房屋计税价格确认的收入的，所得土地出让金返还款视为出售被拆迁房屋所得，并征收营业税。用于其他事项的，可以根据具体情况确定营业税。
土地租赁返还协议未约定返还金额少于被拆迁房屋计税价格确认的收入部分具体用途的，应当等于被拆迁房屋的购买价格或者额外费用，并征收营业税。
3.退款少于被拆迁房屋计税价格确认的收入部分。
公司取得的土地出让金返还少于被拆迁房屋计税价格确认的收入的，取得的土地出让金返还视同出售被拆迁房屋的收入，征收营业税。经退税和计税价格确认的收入的利息部分，属于营业税组织法法律法规规定的价格明显偏低的情形。不强制执行的，应该相当于销售，要征收营业税。
中小企业个人所得税
我们的业务属于中央领导的拆迁安置工作，政府机构会将部分土地出让金返还给中小企业。现金是发展中小企业出售拆迁房屋的收入，应纳入中小企业个人所得税征收收入。
关于中小企业房地产开发取得的土地出让金返还是否属于非税收入问题，根据《司法部、商务部关于财政性资金、行政事业性收费的通知》和《中央财政中小企业个人所得税政策问题基金会(财税[2008]151号)》 经中华人民共和国国务院财政部门专门指定并经中华人民共和国国务院批准的中小企业取得的财政资金，允许作为非税收入。
《司法部、商务部关于中小企业专项用作财政资金个人所得税处理难点的通知》(财税〔2011〕70号)进一步细化。中小企业从天津市财政部门和县级以上人民政府有关部门获得的应计入总收入的财政资金，同时满足下列前提条件的，可视为不征税收入。在计算应纳税所得额时，可以从总收入中扣除:(1)中小企业可以提供明确规定的专项资金。(二)财政部门或者其他政府拨款机构对资金有必要或者明确的管理要求；(三)中小企业应当对资金和资金支出进行单独审计。
本案中的业务属于中央政府的采购行为，不属于与非税收入相同的财政资金。房地产开发中小企业收到的土地退款，其实是一种支出收入。根据上述政策，明确规定不纳税的财政资金按收入计算，为中小企业缴纳个人所得税。
土地增值税
1.退款相当于上海市财政局对被拆迁户土地增值税收入的部分。
根据《商务部关于房地产开发中小企业土地增值税清算管理难点的通知》(国税发〔2006〕187号)，房地产开发中小企业开发的产品用于员工福利、奖励、内部融资、向大股东或投资者再分配、偿还债务、换取其他单位和个人非货币资金等。产权转让时，相当于出售房地产，其收益按以下方式和顺序确认:
(一)按同一周边地区、同一年度中小企业销售的同类房地产平均价格计算；
(2)由主管税务机关参照当地eve和同类型房地产的消费市场价格或风险评估确定。
如果退还3000万元相当于被拆迁户的土地增值税收入，则房地产开发中小企业应按售房收入3000万元缴纳土地增值税。中小企业缴纳的土地出让金为1亿元，计入成本中的征地拆迁补偿费。
2.退款少于被拆迁房屋的土地增值税收入部分。
如果土地出让金返还协议规定返还金额少于被拆迁房屋土地增值税认定的收入，如果用于其他事项，可以根据具体情况判断是否征收土地增值税。上海市财政局和税务局对低于被拆迁房屋土地增值税认定收入的部分返还资金的具体用途没有约定的，应当在房地产开发生产成本中冲减征地拆迁补偿金额。
3.退款少于被拆迁房屋土地增值税认定收入的部分。
根据《中华人民共和国土地增值税组织法》法律法规第五条，《土地增值税组织法》第二条所称收入包括转让房地产的总价及相关经济利益。如果返还金额3000万元小于被拆迁房屋的土地增值税，相当于出售确认的收入，则房地产开发中小企业应计算返还金额3000万元，缴纳土地增值税。然后，根据国税发〔2006〕187号文件规定，按照相当于出售房地产的土地增值税收入的确认方法和顺序，转让房地产的成交价格低于房地产风险评估价格且没有强制执行的，按照房地产风险评估价格计算征收土地增值税。同时，《土地增值税组织法》法律法规第十三条明确规定，该法第九条所称房地产风险评估价格，是指由中央政府批准的房地产风险评估政府机构基于同一土地、同一类型房地产综合评估的价格。因此，公司取得的土地出让金返还金额少于被拆迁房屋土地增值税认定收入的部分，应计算征收土地增值税。中小企业缴纳的土地出让金为1亿元，应计入征地拆迁补偿成本。
根据
《组织法》明确规定，缴纳契税的义务发生在土地房屋权属转移合同签订之日，或者取得其他具有土地房屋权属转移合同物理属性的票据之日。所以中小企业在缴纳土地出让金时，要缴纳契税，计税依据是1亿元。此外，根据契税组织法的章程，该法所称的成交价格是指土地和私有房屋所有权转移合同确定的价格。包括收款人应交付的货币、器具、资产或其他个人经济发展利益。这种情况下，退还的土地出让金少于被拆迁房屋契税成交价格的部分，应当按时作为契税的计税依据，缴纳契税。
