国家税务总局关于营改增后土地增值税征收管理明确规定的新闻稿
国家税务总局2016年第70号新闻稿2016年11月10日
为进一步完善营改增后土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税组织法》及其法律法规、《司法部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税计税依据存在困难的通知》(国税发〔2016〕43号)等。，土地增值税征收管理中的一些问题如下:
一、新增最新节税政策后，土地增值税应纳税所得额确认困难。
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税所得不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，房地产转让的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，房地产转让的土地增值税应纳税所得额不包括增值税应纳税额。
为了方便纳税人，简化土地增值税预征收的计算，如果中小型房地产开发企业通过预征收的方式出售单独开发的房地产项目，土地增值税预征收的依据可以通过以下方式计算:
土地增值税征收依据=预缴-增值税应预缴
第二，营改增后相当于出售房产的土地增值税应纳税所得额的确定问题
纳税人将开发的产品用于员工福利、奖励、内部融资、再分配给大股东或投资者、偿还债务、换取其他单位和个人的非货币资本等。产权转让发生时，应相当于出售房地产，其收入应符合国家税务总局关于中小企业房地产开发的最新节税政策。
《关于管理困难的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条明确规定了执行。纳税人安置被拆迁户，被拆迁户办公用房应纳税所得额的确认和项目的抵扣，按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条执行。
三、关于房地产转让相关的扣税问题
(1)营改增后，计算土地增值税抵扣的“房地产转让相关税”不包括增值税。
(2)营改增后，房地产开发中小企业缴纳的城市维护建设工程税(以下简称“城建税”)和教育费附加可根据清算项目准确计算，可从实际情况中扣除。不能按照清算项目准确计算的，应当在清算项目预缴增值税时，从缴纳的城建税、教育费中扣除。
城市建设税和其他房地产转让教育费附加扣除按上述规定执行。
四、营改增前后土地增值税清算的计算问题
房地产开发中小企业在清理营改增后的房地产开发项目土地增值税时，应当按照以下方式确定相关金额:
(1)土地增值税应税所得=营改增前房地产转让所得+营改增后房地产转让不含增值税所得
(2)房地产转让相关税费=营改增前缴纳的增值税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。
动词 （verb的缩写）营改增后建筑安装费用的发票确认问题
营改增后，接受公共服务建筑安装的土地增值税纳税人取得的增值税发票，要按照《国家税务总局关于综合
《关于体制改革中税收征管问题的新闻稿》(国家税务总局2016年第23号新闻稿)明确规定，发票备注栏中注明建筑公共服务以县(市、区)和项目名称命名，否则不计入土地增值税抵扣项目定额。
六、旧房转让时的抵扣计算问题
营改增后，纳税人转让旧房旧建筑。无法取得风险评估价格，但可以提供购买发票的，扣除《中华人民共和国土地增值税组织法》第六条第一项、第三项规定的项目金额，按以下方式计算:
(1)购买凭证为营改增前取得的增值税发票的，按发票载明的金额计算(不扣除增值税)，从购买当年起至转出当年每年加5%。
(二)营改增后取得的购房证明。
如有税项，则按购买年度至转让年度发票总税额加5%计算。
(3)提供的采购发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票中未包含的增值税金额与不允许抵扣的增值税进项税额之和计算，按照最新的节税政策，从采购当年到转移当年每年加5%计算。
本新闻稿自发布之月起生效。
特别最新节税政策本新闻稿。
国家税务总局
2016年11月10日
