(1)《中华人民共和国增值税暂行条例》(旧)

(2)《中华人民共和国增值税暂行条例》(旧)

(3)《中华人民共和国增值税暂行条例》(新)

(4)《中华人民共和国增值税暂行条例》(新)

(5)《中华人民共和国城市土地使用税暂行条例》

(6)《中华人民共和国房产税暂行条例》

(7)《中华人民共和国土地税率暂行条例》

(八)中华人民共和国土地税率暂行条例、法律法规

(9)《中华人民共和国税收暂行条例》

(10)《中华人民共和国税收暂行条例》明确规定

(11)《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》

(12)《中华人民共和国耕地占用税暂行条例、法规》

(13)《中华民国契税暂行条例》

(14)《中华人民共和国契税暂行条例》法律法规

(15)国家研究所

《国家税务局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕82号)

(16)中共中央办公厅21日发布的《促进房地产消费市场健康持续发展总体规划》(国办发[2008]131号)

(十七)司法个人避税的方法

我局关于修改房地产交易项目税制的通知(财税字〔2008〕137号)

(18)《司法部、商务部关于修改房地产消费市场部分税收制度的通知》(法发〔1999〕210号)

(十九)《商务部关于房地产开发经营管理征收个人所得税难点问题的通知》(国税发〔2006〕31号)

(20)商务部关于房地产企业产品完工国际标准财务确认前提的批复国税函[2009]342号

(二十一)《商务部关于房地产开发企业个人所得税预缴困难的通知》(国税函〔2008〕299号)

(二十二)《关于印发房地产开发经营企业办理个人所得税必要性的通知》(国税发〔2009〕31号)

(二十三)国家税务总局何道成解释说，房地产开发经营企业必须办理个人所得税。

(二十四)司法部、商务部关于土地税率若干难点问题的通知[2006]21号

(25)《商务部关于房地产开发企业土地税率清理管理难点的通知》(国税发〔2006〕187号)

(26)《商务部关于印发土地税率清算认定业务原则的通知》(国税发〔2007〕132号)

(二十七)商务部关于印发《土地税率清算管理规定》的通知(国税发〔2009〕91号)

(28)《商务部关于进一步加强某市土地使用税和土地税率征收管理的通知》(国税发〔2004〕100号)

(二十九)司法部、商务部关于某市房产税、土地使用税有关政策的通知[个人200种避税方式6][第186号]

(30)司法部、商务部关于产权转让等相关契税问题的通知[2004]134号

(31)司法部、商务部关于几项税收政策的通知[2006]162号

(32)《商务部关于个人与房地产开发企业签订优惠价格协议购买商铺征收所得税问题的批复》(国税函〔2008〕576号)

第二，大多数房地产企业的税收管理更容易出现问题

(1)房产税现代化管理实施不到位，数据共享和税源监控水平不高。

(二)房地产税源数据档案未按规定建立，税基信息不完整。

(三)征收管理单位征收管理工作台账记录不详细，管理人对房地产开发情况不清楚，情况不明的。一些征管人员对开发企业开发的建设项目数量、每个开发商的总面积、建设进度基本不准确。

(四)新旧增值税政策执行不到位。

(五)拆迁补偿总面积不按规定征收增值税。

(六)额外费用不按规定缴纳增值税。

(七)未立即督促建设单位代扣外国建筑增值税的。

(八)混合销售行为不严格，按政策征收增值税的。

(九)实行企业个人所得税、土地税率管理不到位。

(十)企业个人所得税和土地税率满足清算前提，被清算不违法。

(十一)未执行城市土地使用税征收管理工作明确规定，税款未首次全额入库的。

(12)未严格按照法定税目和税种征税，对土地权属转移合同、土地权属转移合同、住宅买卖合同未违法征税。

(十三)耕地占用税未违法征收，获准占用耕地后两年以上未使用的，以及占用农村耕地增建住宅区的，或者免税、减税后改变原土地占用的，未违法征收的。

(十四)契税征收管理不到位，执行税收价格、税收、减免税政策不准确。

(15)房地产二级消费市场税收征管不到位，增值税、所得税、契税、营业税等涉及的增值税。没有非法收集或非法减少。

(十六)不按规定非法缴费，不采取相应政策的。

三、执法督察的方式

(一)日常收集和管理工作

1.房地产税收现代化管理的发展。是否建立了相同的现代房地产税政府机构；是否执行《第一净利润证明书》的相关明确规定；是否与房地产管理机构建立了数据传输功能，积极寻求相关机构的配合和支持，充分掌握各项增值税征管所依据的基础数据。

2.查看房地产税源数据文档的建设情况。房地产税源数据单据是否已经建立；是否整合收集各种渠道获得的房地产数据信息，作为长期税源信息，在第一时间纳入税源管理数据，对房地产企业账户信息进行拓展和完善，做到统计数据集中，数据共享，方便查询，验证个人避税方式的研究，促进管理。

3.查税收征管资料。检查纳税数据、收款台账、支付信息，查看纳税信息是否完整，第一次支付是否准确，涉税状态记录是否详细；经理是否对房地产开发状况有清晰的了解，是否了解开发企业开发的建设项目数量、各开发商的建设项目、基本销售情况；是否在第一时间督促企业足额缴纳；对于不违法缴费的，采取相应的政策。

(2)增值税

1.“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”等科目是否已附在住宅小区销售和房地产预付款(预收定金)中多年，且未按规定尽快申报缴纳。

2.是否存在有隐性收入的偷税漏税问题，如设立两套账户，将收取的房款转移到相关单位，对没有收入的车位、库房、楼上、公共设施等不需要同时办理房产证的实行内部转售等。

3.营业收入是否包括各种额外费用，各种利息、租金、奖励返还收入、违约、滞纳金、延期付款贷款、赔偿、催收款项、预付现金、罚息等实物价格票价是否按规定计入应纳税所得额。

4.个人避税是否需要支付。

5.抵押利息是否计入“短期借款”、“其他应付款”等科目，不第一时间申报支付。

6.分期钱包合同约定按周应收但未收的销售款是否应第一时间申报并支付。

7.是否存在高价出售的行为，是否存在同类型房地产价格未经强制执行明显偏低的情况，相关企业之间的销售价格是否合适。

8.房屋换土地、联合建设、联合开发等步骤是否按规定申报缴纳增值税。

9.是否存在购买房产、用房产出售、无偿捐赠房产、集资建房、纳税和向本单位职工出售自建房、移交建房、临时转让开发项目等各种行为。按照规定全额支付。

10.拆迁还款总面积是否按规定申报缴纳，拆迁补偿、拆迁补偿等售房行为是否按规定申报缴纳。

11.无论是以融资为名转让土地所有权或资产产权，不与投资者共同承担风险，收取相同收益或按销售额一定比例提成的行为，都要求采用申报缴纳个人所得税的避税方法。

12.房地产企业大规模交易的个人避税方法，丢失多年的现金漏付房款问题的个人避税方法。

13.房地产租赁收入的各种个人避税方式(如公司出租未售出的房屋、商铺、车位等。)按规定申报缴纳。

14.个人投资购房再转让是否按规定缴纳，重点项目检查房地产开发企业对已售住宅小区的退房和付款的办理情况。

15.征收管理单位是否会在第一时间督促建设单位代扣外国建筑的增值税和附加费。

(3)企业个人所得税

1.比较各管理单位和各开发企业的个人所得税税率是否存在显著差异，利润水平与具体情况是否存在较小差异，通过综合研究选择重点项目对经营者进行检查。

2.是否按规定预征企业个人所得税。

3.是否按照规定进行了清算。

4.检查应税收入的可信度和一致性

(1)确定收入的一致性。重点项目是检查各类皮具收入、其他收入、业务外收入(包括各种方式的财务回报)、投资收入是否按规定入账；是否存在故意压低价格、以关联方式转移收入的行为；已实现的收入是否已与经常账户挂钩多年或简单地放在账户外而没有确认收入；对于跨年度房地产开发项目的已完成转卖部分，个人有一些避税的方法，如不按授权生成制原则确认收入，或故意拖延项目建设结算收入的实现等。

(2)确定收入确认的合法性。重点项目检查销售金额、预购收入、相当于个人避税的销售金额、预租收入、代建收入确认、已开发产品(包括产成品、未完工产品)劳务提供等是否符合商务部《关于从事房地产开发经营企业个人所得税待遇必要性的有关明确规定》(国税发〔2009〕31号)。

(3)确定应纳税所得额和非应纳税所得额的划分，检查应纳税所得额是否申报为非应纳税所得额。

5.检查净利润扣除项目的可信度和合法性

个人避税的方法(1)要检查构成房地产生产成本的各种费用的支付票据是否具有权威性、现实性和有效性。是否存在假发票、假发票、假发票等未经授权的单据。，特别是曹伟企业和一人提供的安装工程的制作成本是否现实，是否存在以营销策划公司、项目高盛或一人名义拿支票的情况；是否存在虚假工资费用、电视广告费等。伪造办公费用和零售文件。

(2)需要通过检查纯总成本、可销售面积、可销售面积和可销售面积单位成本等信息，以及项目前后是否存在故意混淆生产成本和支出，使生产成本和支出前移，减少当期应纳税所得额，来检查生产成本和收入的匹配性和合法性；是否存在自用经营管理室生产成本结转较少，员工福利支出挤占成本，增加销售生产成本，减少销售收入的情况。

(3)结合房地产企业的特点，针对会计处理与现行法律法规不完全一致的工程项目，重点项目应检查纳税申报中是否变更了预扣央行、风险基金、业务招待费、报酬、租赁费、员工工资等相关费用、捐赠费用、扩建及装修建设费用、租赁费用、伤亡人员等工程项目，是否按照生产成本对已支付的土地出让金和设施费用进行了简单、适当的分摊。

6.重点项目检查项目。

(1)检查未付款和应收现金的处理情况，是否存在预售房款多年受制于“预付款”、“其他应付款”等科目，个人所得税未按明确规定缴纳的问题。

(2)检查预提费用、应付账款等科目，对于年初预留的预提费用和因债务人因素难以支付3年以上的应付账款，变更生产成本和收益。

(3)检查资产摊销和长期待摊费用是否符合法律法规的明确规定。

个人避税的方法(4)检查个人避税的方法，检查相关业务问题。检查关联企业之间的购销业务是否以独立企业的业务为基础；是否借助建筑、装修、建材、绿化带、开发商等相关关系承包或外包工程建设。，通过增加曹魏生产成本、虚增费用等合法减少或转移收入。，或者将其交给相关企业销售和开发产品，支付高额报酬和转让收入，或者使用非法开票、虚开发票等方式虚开费用等。；是否有租金、使用权费、注册商标费等支付给母公司的巨额费用；个人所得税优惠期满后与享受优惠的其他相关企业之间是否存在产品、劳务和费用的转移。

(5)检查房地产项目中建成的各类未售出的商业会所是否计入销售生产成本。

(6)检查企业根据重估计提的人民币折旧，看重估利润是否申报缴纳企业个人所得税等。

(7)亏损补问题。检查本年度是否有正确的税后利润和弥补亏损，本年度是否有为了规范利润而在两者之间进行较多转移和较少转移生产成本的情况，本年度是否存在人为拖延盈利的情况。赔偿金额是否准确，赔偿期限是否准确，是否已经财务

检查已经变更的损失金额是否仍按原损失金额申报赔偿。

(4)土地税率

1 .是否按规定申报缴纳土地税率。转让纳税申报表，核对房地产转让合同签订后七日内是否向房地产住所负责人的税务机关缴纳税款，并在税务机关批准的期限内缴纳土地税率。

2.在竣工结算前，查看完税信息，查看完税是否符合预购房地产税率的规定。

3.对于旧房转让，是否按照国家统一明确的规定支付了取得土地所有权所支付的地价和相关费用，以及在转让方案中缴纳的税费，应从征收土地税率的项目金额中扣除。未缴纳地价是否扣除了为取得土地所有权所缴纳的金额，或者取得土地所有权时无法提供已缴纳地价的证明。

4.是否按照规定进行了清算。

(5)土地使用税

房地产开发项目占用的土地是否按规定申报缴纳了土地使用税，出售房屋划分的土地总面积是否符合要求。

(6)税收

是否按照规定的税目和税种纳税，特别是对土地权属转移合同、土地权属转移合同、社区销售合同是否非法征税。

(7)财产税

1.房地产企业开发的住宅区在转售前是否已经使用或出租、出借，需要申报缴纳房产税。

2.自用不动产是否按规定缴纳房产税。

(8)所得税

重点检查商户和投资者的所得税缴纳情况；

1.检查扣缴义务人是否按照规定履行了扣缴义务，包括企业下达的各种著名目标奖的个人避税方式、费用、用具及其他应纳税所得额，特别是各种回扣、佣金收入是否按照规定全额扣缴。

2.用支票支付工资、奖金、费用等，检查是否代扣代缴所得税。对于假发票、代开发票、假施工合同等中的人物所经营的业务。

3.扣缴义务人是否故意隐瞒收入用于纳税，进行虚假申报，少缴或者不缴所得税。

4.企业资质更新时，留存利润和资产准备是否转入一人新股，按规定缴纳所得税。

5.是否存在大额交易和长期亏损的现金领支票和支付无所得税工资的问题。

6.符合单独纳税申报国际标准的人员是否按要求进行了纳税申报。

(9)耕地占用税

借助土地权属交易数据，掌握承担土地权属的单位或个人的数据，土地的位置、价格、用途、总面积，了解或控制耕地占用税的税源，耕地占用税是否按规定征收。

(10)

1.

申报管理是否合法。纳税时是否填写我局制定的契税申报表，并附上购房文件、房产过户合同及有效证件、信函等。税务征收管理机关是否对纳税申报表及相关补充资料的一致性和准确性进行了核实，然后办理征收手续并出具了统一的契税完税证明。

2 .契税价格、税额、减免税政策执行是否准确。

个人避税方法3。契税数据是否第一时间传输。契税征收行政机关是否会在第一时间收集、汇总房地产销售的相关数据。包括转让方、中介方、受让方的名称和识别电话、转让价格、转让周、总面积、房地产位置等，将在第一时间传送给相关管理单位。

四、房地产企业反避税调查结果

在房地产企业的税收执法监督管理中，要特别注意房地产企业是否以较高的股价将房地产所有权转让给关联方，或者以较高的地价将房地产出租给关联方，从而少交增值税、企业个人所得税和土地

等税收。

(1)是否存在房地产权属高价转让问题，重点工程勘察成果对外转让问题，企业与受让方是否存在关系。调查结果:企业是否在避税地设立了母公司和基金公司，其关联关系和相关交易状况。对于申请注销重点项目调查结果的房地产项目，注销登记前调查结果是否存在避税问题。

(二)企业是否存在高价房地产出租问题，企业与承租人是否存在关系的调查结果。

(3)审核企业相关申报情况，审核2008年和2009年重点项目相关申报情况。企业尚未申报且涉嫌关联交易的，让企业提供相关资料，书面确认关联关系的结构，同时向企业明确企业及其他相关责任人员应当承担隐瞒关联关系的责任。

(四)经调查，企业是否存在其他避税嫌疑。