涉税风险成为房地产行业的“第七大风险”
房地产行业在税收问题上面临“三多”:一是税务稽查多，房地产行业已经倒计数12年
行政机关被列为今年专项税务检查的重点项目，检查所有领域；二是涉及增值税较多，房地产行业涉及增值税10个；然后就是如何合法避税，每个环节都有税务风险。因此，对于房地产企业来说，如何规避支付风险是一个突出的问题。
6月8日，在上海凡尔赛宫举行的“2013年中国房地产经理人如何管税”上，中国房地产理财网副总裁、深圳市智源企业管理研讨有限公司董事长李明军表示:“房地产项目游戏时间短、管理环节少、税收风险高，但只要在决策者面前做好税收筹划课，就能有效规避企业税收风险，合理合法地降低企业税收生产成本。”
据统计，2012年全省房地产企业纳税1.3万亿元，其中契税2874亿元，房产税1372亿元，增值税4051亿元，土地税率2719亿元，企业个人所得税2015亿元。房地产业已经无可争议地成为中华民族的主导产业。然而，房地产业在为国家贡献大量税收收入的同时，也无可争议地成为正规涉税企业之一。业内已有研究人员就如何合法避税发表文章，指出骗取利息、租赁出售、囤积居奇是中国房地产消费市场的五大风险。李明军认为，除了这五大风险之外，还有第七大风险，即涉税风险。“以我的公共服务专长，80%以上的房地产公司都有税务问题。”他说。
记者查阅了商务部历年发布的今年专项检查通知文件，发现在2002年至2013年的12年中，房地产行业是最近12年唯一一家被列为今年专项检查的企业。在这些文件中，今年部分房产税被列为强制检查项目，今年部分被列为指导性检查项目；有的要求今年重点项目查房地产业务，有的要求今年重点项目查建安业务；今年有些重点项目查的是房地产行业的增值税或者个人所得税，有的把房地产行业涉及的所有增值税都列为简单检查。
为什么税务机关要密切关注房地产行业？李明军说，这家企业的税收明显存在许多违规行为，年初也存在许多问题。不查，问题就多了。他介绍说，某省辖市地税局按照商务部的要求对全市房地产企业进行了一年的专项检查，发现被检查的58家企业中有96%存在问题。“房地产行业在涉税问题上被认为是正规企业。这可能是商务部最近12年把房地产企业列为专项检查的简单因素。”他说。
五个环节隐藏30个税务风险点
房地产行业的税收风险有哪些？藏在哪里？一般来说，一个房地产项目的周程序主要包括五个环节:征地、规划、投资、建设工程、预购房、项目清算。“在每一个环节，房地产公司都会在一定程度上存在这样的税务问题和风险，但两者差别很大。”李明军说。
李明军表示，根据其多年从事公共服务行业的专业知识，房地产企业在上述五个环节中至少涉及以下30个风险点。
征地有四个风险点:
1.报酬等费用未取得正式权属证明文件，导致收入虚增、税率提高；
2.土地和私有房屋权属转移合同签订后10个月内未核定契税的；
3.夸大拆迁安置费，逃避缴纳土地税率和企业个人所得税；
4.对于以入股方式取得的土地所有权，普通股难以承担土地生产成本。
规划过程中有三个风险点:
5.方案设计没有考虑税收环境因素对生产成本、税收收入和收益的负面影响；
6.虚报规划设计费，逃避缴纳土地税率和企业个人所得税；
7.国外规划设计费尚未代扣代缴。
投资过程中有六个风险点:
8.去非洲
政府机关(含企业和一人)高息资金利息支出难以取得正式文件，利息支出难以入账；
9.信托或基金公司以“实债”形式支付的贷款，往往难以取得进入合法避税账户的权利证明；
10.小额保险库支票往往不足以支付贷款或其他费用；
11.所支付的贷款可能涉及预扣税且未能履行；
12.未能与大股东等关联方偿还贷款，存在偷税漏税问题；
13.贷款给第三方大股东超过一年的，有被确认为分红和缴纳20%的储蓄再分配税的风险。
建设和开发中有四个风险点:
14.虚开曹魏证件，增加曹魏支出，逃避土地税率和企业个人所得税；
15.为了少缴税，发生了具体的建设支出但不需要文件；
16.签完曹魏合同，还没有足额交税；
17 .不交或不满意，或不按时按周缴纳城市土地使用税。
预购过程中有9个风险点:
18.预购收入(包括定金、诚意金)未获批准，未按时支付；
19.未按照明确规定的预征收率预缴土地税率和企业个人所得税的；
20.预购合同不全，第一时间交税；
21.卖房合同(文书)是阴阳合同(文书)，收入不按真实情况核定；
22.售后服务租回时，按照租回后的金额确认如何合法避税收入，业主的租金收入不代扣代缴税款；
23.拆迁房屋未经批准支付，或者按照消费市场的轻率价格批准支付的；
24.未按规定按时批准并向大股东支付房款和房款的；
25.装修收入未核定支付的；
26.出售给大股东或关联方的私房价格明显较低。
清算有四个风险点:
27.获得的文件未经审核，如文件的签发方与合同方、钱包方不一致；
28.购买伪造文件抬高了生产成本；
29.企业管理层的个人收入没有缴纳所得税的金额；
30.关联方交易价格合理。最好的准备是项目前期的焦虑
在房地产企业的生产成本构成中，税费生产成本和租金、曹伟的生产成本在公司的生产成本中均排在第九位。如果将税收生产成本与营业额挂钩，则总税率已经达到预征用下一阶段营业额的8% ~ 12%。项目清算的话15%以上，二线城市达到25%以上。
为了避免支付风险，降低支付生产成本，一些房地产企业拿出了各种必需品。有的花钱请总经理或高级财务顾问，有的想方设法打通税务机关以外的联系。然而，由于房地产企业博弈时间短，政策变化频繁，在检查过程中往往会出现问题。“有没有办法规避涉税风险，降低生产成本？是的。即在项目前期进行系统的整体税务准备。”李明军说。系统的整体税务准备是怎样的？即在项目启动前，决策是通过精心安排和协调合法的避税方案来防范风险，获取“节税”利润，决不能只在财务部门负责人的“一亩三分地”上进行狭义的决策。
李明军表示，公司经济发展的所有娱乐活动，包括各部门的娱乐活动，最终都会体现为财务研究成果，这将对公司的税收管理产生负面影响。但是财务管理有两个步骤，即税收引起的步骤和纳税的步骤。许多企业重视纳税的步骤，而忽视了税收带来的步骤。往往有销售的时候，要交几千万元的税，或者税务机关可能处罚税务问题，管理者就开始关注，要求财务人员思考必要性。但问题是，税收引起的步骤在先，纳税的步骤在后，“后知后觉”往往是“后知后觉”。
“所以，最好的准备是急于在项目实施前做好税务准备班。”李明军说。比如在房地产项目的规划中，我们经常会遇到这样的情况:样板房可以建在整栋楼内，也可以临时建在整栋楼外，规划中的不同选择会导致不同的税率。如果选择临时搭建，则在项目结束时拆除，搭建样板间的装饰费用在财务上计入营销费用；如果选择整栋建，样板间的费用可以在财务上计入开发费用。原则上，虽然在计算企业个人所得税时可以扣除所有费用，但在计算土地税率时不能扣除营销费用，而可以扣除开发费用。
李明军认为，由于房地产开发企业的开发环节众多，征地、拆迁、设计、主体工程、装修、营销等，每一项经济开发行为都会涉及税收。所以房产税的编制一定要结合以上环节提前规划好制度。比如房地产企业在每一个环节开始之前，都需要注意很多准备节点。例如，在土地收购过程中，企业收购土地的方法包括招标、拍卖、股份收购、联合开发等。不同征地方式的税率差别很大；如果有拆迁的生产成本，很难选择拆迁方式。搬迁、货币补偿或土地置换都涉及财务生产成本。在规划过程中，企业要考虑产品的整合和新产品类别的选择，以及如何配置住宅区和商业区等产品，以实现税务生产成本拟合等。
李明军说，房地产项目往往有短游戏，许多项目分为一期、二期和三期。从发改委成立公司的工程项目到最终税务清算，短则三年，长则十年甚至更长。周一漫长，哪怕只是一个小小的正确决定，也不会发酵成大的财务问题。“因此，提前合理安排对房地产企业规避纳税风险、降低税收生产成本非常重要。”他说。
网址:房地产
主要涉及10个增值税
中华民族房地产
涉及的增值税主要有10个，分为不动产收购、出售、留存三个环节。其中，房地产收购环节(房地产一级消费市场)，即开发企业收购土地所涉及的增值税包括
耕地占用税；房地产销售(房地产二级消费市场)，卖方涉及增值税、城市维护建设工程税，企业如何合法规避个人所得税、土地税率和税收，买方涉及税收、
；房地产留存环节(房地产三级消费市场)涉及的增值税主要包括
城市土地使用税。
