在多年的税务管理实践中，笔者发现中小房地产企业纳税的可能性很多。一些房地产企业希望通过各种准备达到少缴税的目的。出乎意料的是，一些准备工作因为中小企业不理解或者理解政策有错误，违反了如何合理避税的规定。为此，本文对房地产开发中小企业在税收和会计方面存在的问题进行了总结和研究，以帮助房地产开发中小企业防范这些问题
可能性的目标。
未完成产品的“预收款”申报的营业税较少
房地产公司销售未完工产品收到买家“预付款”怎么申报缴纳营业税？营业税的缴纳周是哪一周？《营业税组织法》第十二条明确规定:“营业税纳税责任发生的周，是提供应税劳务进行纳税、转让或者出售资产、收到营业收入现金或者取得如何合理避免营业收入现金的证据之日。中华人民共和国国务院财政、
除部门另有规定外，以此类规定为准。基于这一明确规定，房地产公司出售未完成的产品，与买方签订“社区销售合同”，收取通过“预收款”过程获得的所有销售或预购收入，并确认收入的已实现部分转入“销售”，每月按照“预收款”的信用累计额申报支付
。
但是在实践中，一些房地产公司在销售未完成产品时，往往会申报销售未完成项目
计税基础与保费中记录的应纳税所得额不完全一致，即“预收账款”的月贷方金额与营业税申报表中反映的营业税计税基础不完全一致，账户与报表存在差异，有的一个月少报，有的一个月多报。似乎销售未完成产品取得的“预收款”都是非法缴纳的营业税，属于拖延缴纳营业税的行为，将面临财务检查的可能。
比如某房地产，公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三个项目已经完成，D项目尚未完成。房地产公司开发的四个项目位于三区，营业税每月向三区税务机关申报缴纳。税务机关检查了房地产开发有限公司2011年至2013年的缴纳情况，财务检查员通过Excel将房地产公司的月度“预收款”贷方金额与营业税纳税申报表进行核对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与保费中记录的应纳税所得额不完全一致，即账表不一致，有的月少报，有的月多报，截至2013年12月累计少报应纳税所得额。根据《营业税组织法》的明确规定，税务机关对该房地产公司少申报应税收入的营业税及附加予以追缴，并按照《税收征收管理的必要性》及其法律法规的相关明确规定征收滞纳金。
收取购房定金和未申报缴纳营业税
《营业税组织法》法律法规第二十五条明确规定:“纳税义务人转让农用地所有权或者出售资产，采用预付款方式的，支付责任发生的周为收到预付款之日。”此外，《商务部关于印发〈营业税问题解答(第一部分)〉的通知》(国税函发〔1995〕156号，以下简称国税函发〔1995〕156号)明确规定，农业土地所有权的税务转让或者资产出售采用预付款方式的，付款责任发生在收到预付款之日。本条例中的“预付款”包括预付款。
基于上述税收制度，公司向开发商收取的房地产保证金必须非法缴纳营业税。但在一些房地产中，公司将收取的购房定金仍列在“其他应付款”的会计项目中，但不申报营业税，这也是一种拖延纳税的行为，将面临财务检查的可能性。
比如某房地产公司收到购房定金时的会计处理就是如何合理避税:支票(利息)、贷款:其他应付款-定金。签订协议并收到首付款的账务处理为:支票(利息)、其他应付款-存款、贷款:预付款-房款。经财务检查行政机关核实，甲公司仅对“预收账款”科目中包含的预购收入进行申报缴纳营业税，已收定金但未结转至“预收账款”的2800万元收入记入“其他应付款——存款”科目贷方，未申报缴纳营业税。根据《营业税组织法》等法律法规第二十五条和国税函发〔1995〕156号文件规定，财务检查行政机关作出如下处罚决定:公司未结转售房定金收入2800万元的“预付款”，补缴营业税并加征滞纳金，并处以0.5倍罚款。
