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「如何正常避税」问：房产项目结转收入所得税有何规定
更新时间：2021-03-22 17:13:41

[谜题]

符合国税发〔2009〕31号文件规定的三个前提条件之一的，房地产项目结转收入能否结转？与项目完成与否有密切关系吗？项目应该在什么基础上完成？实际操作中如何正常避税收入，应该以哪个前提作为国际标准？

[解决方案]

房地产开发与管理业务

根据《必要处理办法》(国税发〔2009〕31号)第三条规定，中小企业房地产开发经营业务包括农用地开发、住宅区、商业写字楼的建设和销售以及建筑物、附着物、设施、公共设施等其他开发产品。除农业用地开发外，符合下列前提条件之一的其他开发产品应视为已经完成:

(一)产品开发完成证明材料已报房地产管理机构备案。

(二)开发的产品已经开始建成。

(3)已开发产品已取得初始权属证书。

一般只有开发出来的产品完成后，才能正常避税，办理竣工验收手续？《建筑材料工程和市政交通设施工程竣工验收备案管理暂行规定》(中华人民共和国国土资源部令第78号)第三条规定:“中华人民共和国国务院建设工程行政主管部门负责全省建筑材料工程和市政交通设施工程竣工验收备案管理， 天津市县级以上人民政府大多数建设工程行政主管部门负责本行政区域内的工程竣工验收备案管理”。

第四条规定，建设项目单位应当在项目竣工验收合格后15日内，按照必要的规定向项目所在地县级以上天津市人民政府建设工程行政主管部门(以下简称备案管理机关)备案。

第五条规定，建设项目单位应当提交下列工程竣工验收备案文件: (一)工程竣工验收备案表；(二)工程竣工验收调查报告。竣工验收调查报告应包括施工申请年度、工程许可证号、施工图设计文件审查意见、勘察、设计、工程、工程监理等单位签署的避税文件。、验收人员签署的竣工验收文件原件、市政当局交通设施的全面质量检查和可用性测试资料，以及备案管理机关认为需要提供的相关资料；(三)规划、公安消防、环境保护等机构按照立法和行政事务规定出具的批准文件或者许可文件；(四)施工单位签署的施工质量保修书；(五)规章制度要求的其他文件。

商品房还应提交《住宅总质量承诺书》和《住宅使用附》。

所以，房地产开发中小企业的结转收入一定是开发的产品已经完成。为避免中小企业因人为因素造成的工程价款长期不结算、收益和生产成本不确认，国税发〔2009〕31号明确认为，开发的产品只要满足上述前提条件之一，即为完成。只有建成的房屋才能通过竣工验收，交付开发商使用并办理初始房地产许可手续，并在初始权属登记后办理各购房人的过户登记。以上并不矛盾。

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