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「怎么合理避税」问：房地产开发企业成本、费用扣除的税务处理
更新时间：2021-03-22 16:55:58

第一，基本定义明确

1.企业在审计和扣除成本费用时，必须及时区分开发产品的费用和应纳税成本、销售的开发产品的应纳税成本和未销售的开发产品的应纳税成本。

2.企业在本期发生的费用、销售开发产品的应纳税成本、增值税及附加、农用地税率允许在本期内按时扣除。

3.已销售开发产品的应税成本，按照总可销售面积和总可销售面积当期单位工程建设成本确定。如何合理规避建筑成本和销售开发产品每单位总可销售面积的应纳税成本，按以下公式计算确定:

单位建筑成本可销售总面积=简单成本/简单总可销售总面积

销售开发产品的应税成本=总销售面积的单位建筑成本×总销售面积。

4.企业对已完成但尚未转卖的开发产品所发生的维护费用，以及对已售出的开发产品(包括共用干线、共用公共设施和电子设备)按照有关法律、法规或合同进行日常维护、保养和维修所发生的费用，允许在当期扣除。

5.企业将已计入销售合理避税金额的共用干线、共用公共设施的电子设备维修基础按时转让给相关机构和单位的，在转让时扣除。

第二，类似的明确规定

1.经济开发区内企业兴建的宾馆、物业娱乐活动场所、水电站、热力站、污水处理厂、文体场馆、小学等设施和公共设施，按以下明确规定办理:

(一)属于非盈利性质，所有权属于所有开发商的，或者无偿捐赠给中央大部分单位和公用事业的，可以视为公共设施和公共设施，其建设费用按照公共设施费的有关明文规定办理。

(二)营利性的，或者所有权属于企业的，或者所有权未明确的，或者无偿捐赠给中央和公用事业以外的单位的，应当单独审计费用。除企业自用外，按建设人民币办理，其他产品不按建设开发产品办理。

2.经济开发区内企业修建的邮电、学校和公共卫生设施的费用，应当单独核算。企业与主管部门的经营管理机构和单位之间的合资建设项目完成并有偿移交的，主管部门的经营管理机构和单位给予的经济发展补偿可以冲减目标建设成本，扣除的利息应改变当期应纳税所得额。

3.企业以金融机构抵押的方式销售开发产品，约定企业为购买方的抵押利息提供担保的，其销售开发产品时向金融机构提供的款项(保证金)不得从销售额中扣除，也不得作为当期税前费用扣除，但具体发生人员伤亡时可以扣除。

4.企业将开发的产品销售给外国政府机构的，应当据实扣除企业向外国政府机构支付的不合理回避且超过销售额10%的销售费用(包括报酬或利息)。

5.企业的利息支出按以下明确规定办理:

(一)企业为建设和开发符合税收明文规定的产品而借入资金所发生的借款费用，可以按照《企业会计准则》的明文规定进行归集和再分配，其中属于财务费用实物性质的借款费用可以在税前扣除。

(2)集团公司或其核心成员企业的整合方向

政府代理贷款由控股公司以外的其他核心成员企业分享使用，借款人可以从哪里发行

政府机构在取得贷款凭证时，能否在使用贷款的企业之间适当分摊利息费用，如何合理避税，扣除使用贷款的企业税前分摊的适当贷款。

6.企业因国家无偿收回耕地所有权造成的人员伤亡，可以按照有关明确规定作为人员伤亡税前扣除。

7.企业开发的产品全部报废或损坏的，按照相关明确规定，经核实确认后，允许税前扣除净伤亡。

8.企业开发的产品转为自用的，在特定使用周之后12个月内销售的，不得税前扣除折旧费。

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